Legal im Tiny House wohnen: Gesetze & Verordnungen Teil2

Der zweite Teil der Reihe Gesetze und Verordnungen widmet sich vorrangig dem legalen Wohnen im Tiny House on Wheels. Selbst wenn dein Tiny House bereits gebaut ist, kommst du nicht am Baurecht vorbei. Am besten aber ist es, wenn du dich bereits vor dem Bau oder Kauf deines Häuschens über dieses Thema informierst.

Im ersten Teil haben wir uns bereits mit dem Transport des Tiny Houses bzw. Straßenverkehrsrecht befasst: Straßentaugliches Tiny House: Gesetze & Verordnungen Teil 1

Auch hier gilt: Wir haben diese Informationen nach bestem Wissen und Gewissen zusammen gestellt. Dennoch können sich bei diesem komplexen Thema Fehler eingeschlichen haben. Daher sind diese Informationen natürlich nicht rechtsverbindlich.

Das Baurecht

An seinem Bestimmungsort angekommen wird aus dem Fahrzeug oder der Ladung, sofern es als dauerhafter Wohnort genutzt wird, ein Gebäude. Dabei ist unerheblich, ob es auf Rädern oder einer Wechselbrücke steht. Ab diesem Moment fällt es unter das Baurecht, so dass gewisse Gesetze und Bestimmungen eingehalten werden müssen. Darunter fällt auch die Baugenehmigung. Das Baurecht besagt zudem, wo ein Tiny House legal abgestellt und bewohnt werden kann.

Im Innenbereich, also innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile (§34 BauGB), ist eine Bebauung dagegen grundsätzlich erlaubt. Das Grundstück bzw. das Bauvorhaben muss allerdings eine Reihe von Punkten erfüllen:

In Deutschland unterscheidet man zwischen Innenbereich und Außenbereich. Wohnen im Außenbereich ist nur für so genannte privilegierte Bauten vorgesehen, darunter fallen forst- und landwirtschaftliche Betriebe. Ein Bauherr, der selbst Forst- oder Landwirt ist und zusätzlichen Wohnraum für seinen Betrieb benötigt, dürfte also theoretisch ein Tiny House im Außenbereich aufstellen. Wenn man aber als Privatperson eine Absprache mit einem Forst- oder Landwirt bezüglich Stellplatz auf dem Grundstück treffen will, so wäre dies nicht gestattet.

Voraussetzungen zur Bebauung im Innenbereich

• Das Grundstück selbst muss laut Flächennutzungsplan in einem Bereich liegen, in dem der Bau von Wohngebäuden, die dauerhaft bewohnt werden sollen, erlaubt ist.
• Das Grundstück muss außerdem erschlossen sein. D. h. es muss an das öffentliche Straßennetz sowie das Versorgungsnetz (Wasser-, Abwasser- und Stromanschluss) angeschlossen sein. Die Erschließungspflicht trifft auch dann zu, wenn man sein Tiny House autark nutzen möchte.
• Das Bauvorhaben darf das Ortsbild nicht beeinträchtigen. Nicht selten wird diese “Beeinträchtigung” von einem Bebauungsplan und/oder einer Ortsgestaltungssatzung definiert. Festgelegt werden können z. B. die Dachform, Farbe oder zu verwendendes Material für die Fassade, oder aber auch die max. Gebäudehöhe, Geschossanzahl usw. Besonders kritisch wird es für Tiny Houses aber eigentlich nur dann, wenn die Gemeinde eine min. Grundflächenzahl vorgibt. Diese legt fest, wie viel Fläche eines Grundstückes zwingend bebaut werden muss.

Wir haben für euch ein paar Beispiele für solche Pläne herausgesucht, damit ihr euch ein Bild davon machen könnt, was das überhaupt ist und wie verschiedene Gebiete unterteilt sind:

• Flächennutzungsplan Berlin
• Bebauungsplan München (Text und Plan)
• Ortsgestaltungssatzung Gemeinde Haselau

Was bedeutet das für mein Tiny House?

Zunächst einmal bedeutet das, dass ein Aufstellen im Innenbereich grundsätzlich möglich ist. Wer sich seine Traumgemeinde bereits ausgesucht hat, sollte sich also zunächst informieren: Welche Vorgaben an Bauvorhaben gibt es? Sind diese mit dem eigenen Tiny House vereinbar? Möchte man beispielsweise unbedingt ein “quietschgrünes” Dach oder eine schwedenrote Holzfassade, wird es vielleicht nicht ganz so einfach ein geeignetes Grundstück zu finden.

Manche Gemeinden verzichten aber auch auf einen Bebauungsplan oder eine Ortsgestaltungssatzung. Das bedeutet, dass sich das Tiny House laut Baugesetzbuch lediglich harmonisch in die Umgebung einfügen muss. Dieses “Einfügen” lässt sich unter Umständen großzügig auslegen. In strukturschwachen Gebieten mit einer hohen Bevölkerungsabwanderung können die Gemeinden auch etwas toleranter sein. Es lohnt sich also, sich genau zu informieren, beispielsweise mit einer Bauvoranfrage, und in verschiedenen Gemeinden nach einem Grundstück zu suchen.

Generell wird es einfacher sein, zuerst ein passendes Grundstück zu finden und dann das Tiny House nach den vorliegenden baurechtlichen Vorgaben zu planen, als ein Grundstück für ein fertiges Tiny House zu finden. Allerdings stellt sich hier die Frage, wie viel man von seinem individuellen Design auf Kosten der Einhaltung dieser Vorgaben aufgeben will.

Die Baugenehmigung

Auch wenn das Tiny House bereits fertig ist, wenn man es auf einem Grundstück abstellen und dauerhaft darin wohnen möchte, muss eine Baugenehmigung eingeholt werden. Die Erteilung von Baugenehmigungen ist Ländersache. Das Verfahren kann also von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein und für gewisse Bauvorhaben auch eine Verfahrungs- oder Genehmigungsfreiheit vorsehen. Das bedeutet allerdings nicht, dass das Tiny House ohne Rücksicht auf geltende Gesetze gebaut und auf jedem Grundstück abgestellt werden darf. Als Bauherr ist man verantwortlich dafür, dass die entsprechenden Regelungen eingehalten werden.

Tiny House als Ferien- oder Wochenendhaus

Möchte man das Tiny House übrigens nur als Ferien- oder Wochenendhaus nutzen, statt dauerhaft darin zu leben, ist das Verfahren etwas einfacher. Bei der Auswahl des Grundstückes kann man sich zusätzlich in Sondergebieten, die der Erholung dienen umschauen. In solchen Gebieten gibt es häufig lockerere Bebauungspläne. Und wenn man Glück hat, ist das Bauvorhaben je nach Gemeinde sogar verfahrens- oder genehmigungsfrei.

Erster Schritt geschafft – alle Unterlagen sind beisammen

Hat man alle Unterlagen für den Bauantrag zusammen, muss dieser beim zuständigen Bauamt vom Bauherrn und einer bauvorlageberechtigten Person vorgelegt werden. In der Regel sind Ingenieure oder Architekten bauvorlageberechtigt. In manchen Bundesländern kann das aber auch ein Handwerksmeister oder Bautechniker übernehmen.

Die Zusammenarbeit mit einem Architekten ist aber nicht nur für den Behördengang sinnvoll. Hat man sein Tiny House selbst geplant, lohnt es sich den Entwurf von einem Architekten prüfen zu lassen. So ist man bei Fragen zur Statik, Machbarkeit usw. auf der sicheren Seite. Vielleicht hat der Profi dann auch noch den ein oder anderen guten Tipp.

Bauantrag für ein bereits (teilweise) gebautes Tiny House

Stellt man einen Bauantrag für ein bereits gebautes Tiny House oder eines, das sich gerade noch im Bau befindet, ist es ratsam den Bau detailliert zu dokumentieren. So kann man auf dem Bauamt genau erklären, um was es geht und zeigen, dass es sich um ein ordentlich und fachgerecht gebautes Haus handelt – nur eben im Miniformat.

Ratsam: Bauvoranfrage

Darüber hinaus ist es ratsam nicht erst mit dem ausgefüllten Bauantrag auf Amt zu gehen und den Sachbearbeiter vor vollendete Tatsachen zu stellen. Womöglich hat dieser noch nie etwas von Tiny Houses gehört und weiß gar nicht, wie er den Antrag einordnen soll. Damit sich beide Seiten erst einmal kennen lernen können, besteht die Möglichkeit eine Bauvoranfrage zu stellen. So kann man einerseits erste Informationen einholen bzw. Fragen klären und andererseits den Sachbearbeiter auf das Thema vorbereiten.

Sonderfall: Campingplatz bzw. Campingpark

Man mag es kaum glauben, aber es gibt in Deutschland auch die Möglichkeit das Einholen einer Baugenehmigung zu umgehen und sich etwas Bürokratie zu sparen. Möglich macht dies das Sondergebiet Campingplatz. Für alle die ein Grundstück zunächst nur pachten und nicht gleich kaufen möchten, ist ein Stellplatz auf dem Campingplatz eventuell eine gute Alternative. Allerdings ist auch der Campingplatz nicht die Lösung für alle Probleme.

Denn auch wenn keine Baugenehmigung eingeholt werden muss, ist es durchaus möglich, dass Campingplätze in ihren eigenen Satzungen gewisse Vorschriften festhalten. Außerdem werden in den Landesverordnungen über Camping- und Wochenendplätze auch Angaben zur maximalen Wohnfläche bzw. Höhe des Gebäudes gemacht. In der Regel sind das ca. 40 – 50 qm respektive ca. 3,20 m – 3,50 m. Für Tiny House-Bauer besonders interessant ist sicherlich die Vorgabe an die Höhe, da ein Tiny House in der Regel 4 m hoch ist.

Trotzdem kann man auch Glück haben und einen Campingplatz finden, der es erlaubt ein Tiny House mit einer Höhe von 4 m aufzustellen. Auch hier ist es sinnvoll sich im Vorhinein ausführlich zu informieren.

Dauerhaft wohnen: ja oder nein?

Per Definition sind Campingplätze Sondergebiete, die der Erholung dienen. Laut Baunutzungsverordnung ist das dauerhafte Wohnen weder erlaubt noch verboten. Die genaue Art der Nutzung wird meist von der jeweiligen Gemeinde festgeschrieben oder auch von der Landesbauordnung grundsätzlich untersagt. Oft wird dauerhaftes Wohnen aber auch inoffiziell geduldet. Um auf der sicheren Seite zu sein, gilt aber auch hier: im Vorhinein Informationen einholen ist wichtig und unerlässlich.

Ist das dauerhafte Wohnen auf einem Campingplatz erlaubt, kann dort auch der Erstwohnsitz angemeldet werden, was laut Bundesmeldegesetz verpflichtend ist.

Weitere Informationsquellen

Wenn du es bis hier hergeschafft hast, raucht dir wahrscheinlich schon der Kopf. Schließlich handelt es sich um ein wirklich komplexes Thema. Aber vielleicht möchtest du es auch noch genau wissen. Daher haben wir noch weitere ein paar weitere Informationsquellen für dich herausgesucht.

Baurecht: Im Innen- und Außenbereich bauen

Ein Youtube-Video von “ArchitekturWissen”, das unter anderem auf die Frage eingeht, ob ein Bauvorhaben zulässig sein kann, wenn kein Bebauungsplan (B-Plan) vorhanden ist. Weiterhin wird der Unterschied zwischen Innen- und Außenbereich erklärt.

Sprache: Deutsch | Dauer: 3,5 min

Beispiele: Baugenehmigung

Auf der Website des Landkreises Vogtland kannst du beispielhaft sehen, welche Unterlagen und Voraussetzungen für die Baugenehmigung notwendig sind, sofern dein Tiny House als “nicht verfahrensfrei” oder “nicht genehmigungsfrei” eingestuft wird. Das wird wohl bei den meisten Gemeinden der Fall sein. Weiterhin werden hier auch die Kosten erwähnt

Hier gehts zur Website vogtlandkreis.de

Als weiteres Beispiel möchten wir das offizielle Stadtportal von München nennen. Hier findest du ähnliche Informationen wie bei der oben genannten Website, nur eben auf München bezogen. Interessant hierbei ist folgende Aussage (bei “Das Wichtigste in Kürze”):

Die Bauordnung lässt allerdings auch eine Reihe von Vorhaben zu, die ohne Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden können (verfahrensfreie Vorhaben). Dazu gehören zum Beispiel unter bestimmten Voraussetzungen:

> Gebäude bis zu einem Brutto-Rauminhalt von 75 m³ 

Ein Tiny House mit den “klassischen Maßen” 4 x 2,55 x 7 m hat einen Rauminhalt von 71.4m³.

Hier geht’s zur Website muenchen.de

Das Tiny House auf der Straße

Wer ein Tiny House on Wheels hat, möchte dieses auch auf der Straße bewegen können. Hierbei gibt es einige Gesetze und Verordnungen zu beachten, die wir im Teil 1 beleuchten.

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